Procédure d'expulsion de squatteur : guide étape par étape
Faire expulser un squatteur en France est un parcours juridique exigeant. Ce guide détaille les deux voies possibles — administrative et judiciaire — avec les délais réels, les coûts à prévoir et l'alternative du rachat pour les propriétaires qui souhaitent une solution immédiate.
Le cadre légal en 2026
Le cadre juridique de l'expulsion des squatteurs en France repose sur plusieurs textes fondamentaux, profondément modifiés par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite). Le Code pénal sanctionne l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui à l'article 226-4. Depuis la loi Kasbarian, les peines ont été portées à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant. La notion de domicile a été élargie pour inclure les résidences secondaires et les logements meublés vacants. Le Code des procédures civiles d'exécution encadre les modalités de l'expulsion (articles L. 411-1 et suivants). Il fixe les conditions de forme, les délais de commandement et les règles relatives au concours de la force publique. Ces dispositions s'appliquent tant aux squatteurs qu'aux locataires en impayé, bien que les situations soient juridiquement distinctes. La loi DALO (Droit au logement opposable) et la trêve hivernale (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) posent des limites à l'exécution des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars. Toutefois, la loi Kasbarian a introduit une exception majeure : la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs occupant le domicile d'autrui. Cette distinction est fondamentale et constitue l'une des avancées les plus significatives de la loi. Enfin, la procédure administrative d'évacuation forcée, codifiée à l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 (modifié par la loi Kasbarian), permet au préfet d'ordonner l'évacuation d'un domicile squatté dans un délai de 72 heures. Ce cadre juridique, bien que renforcé, reste complexe dans son application pratique et varie considérablement d'un département à l'autre.
La procédure administrative (loi Kasbarian)
La procédure administrative est la voie la plus rapide, mais elle est soumise à des conditions strictes. Elle ne concerne que les domiciles au sens large : résidence principale, résidence secondaire, logement meublé vacant destiné à l'habitation. Première étape : vous devez déposer plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie pour violation de domicile, en fournissant la preuve de votre propriété et de votre domiciliation dans les lieux (ou de leur caractère de résidence secondaire). Apportez votre titre de propriété, des factures d'énergie, des avis d'imposition et tout document attestant de l'usage d'habitation du bien. Deuxième étape : vous adressez au préfet une demande de mise en demeure des occupants, accompagnée de la plainte, du titre de propriété, d'un constat de commissaire de justice et de tout justificatif de domiciliation. La demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée directement à la préfecture. Troisième étape : le préfet examine votre demande et, s'il l'estime fondée, notifie aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai qu'il fixe (généralement 24 à 72 heures). Les occupants peuvent contester cette décision devant le tribunal administratif dans un délai de 48 heures. Quatrième étape : si les occupants ne se conforment pas à la mise en demeure et qu'aucun recours suspensif n'a été formé, le préfet peut faire procéder à l'évacuation forcée par les forces de l'ordre. En théorie, cette procédure peut aboutir en quelques jours. En pratique, les délais d'instruction par la préfecture varient considérablement d'un département à l'autre. Certaines préfectures traitent les dossiers en une à deux semaines, d'autres mettent plusieurs mois. En Île-de-France, le volume de dossiers ralentit considérablement les délais d'instruction. De plus, si le préfet estime que la qualification de domicile n'est pas établie, il peut refuser d'agir, vous renvoyant vers la voie judiciaire. Cette situation se produit fréquemment pour les logements vacants depuis longtemps ou les biens dont le propriétaire n'a jamais réellement habité les lieux. Cette procédure ne s'applique pas aux biens qui ne sont pas des domiciles : locaux commerciaux, terrains, immeubles vacants non meublés, locaux industriels. Pour ces biens, seule la voie judiciaire est possible.
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La procédure judiciaire classique
La procédure judiciaire est la voie universelle, applicable à tous les types de biens squattés, quel que soit leur statut. C'est aussi la plus longue mais la plus sûre juridiquement. Étape 1 — Le constat. Un commissaire de justice se rend sur place pour constater officiellement l'occupation illicite. Il identifie les occupants si possible, décrit l'état des lieux et photographie les éléments pertinents. Ce constat coûte entre 200 € et 400 €. Il constitue la pierre angulaire de votre dossier. Étape 2 — La plainte. Vous déposez plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) ou occupation illicite. Le récépissé de dépôt de plainte est indispensable pour la suite de la procédure. Vous pouvez également porter plainte directement auprès du procureur de la République par courrier recommandé. Étape 3 — L'assignation. Votre avocat rédige une assignation en référé (procédure d'urgence) ou au fond devant le tribunal judiciaire. Il demande l'expulsion des occupants, éventuellement assortie d'une astreinte (50 à 200 € par jour de retard) et de dommages-intérêts pour le préjudice subi. Le coût de l'assignation (avocat + signification) se situe entre 1 500 € et 3 000 €. Si les occupants sont inconnus, l'assignation peut être délivrée « à personne présente sur les lieux » ou par voie d'affichage. Étape 4 — L'audience et le jugement. Le juge entend les parties et rend sa décision. En référé, le jugement intervient en 2 à 8 semaines selon l'engorgement du tribunal. Au fond, comptez 3 à 6 mois. Le juge peut accorder des délais aux occupants (de 3 mois à 3 ans dans les cas exceptionnels), bien que la loi Kasbarian ait limité cette possibilité pour les squatteurs. Étape 5 — Le commandement de quitter les lieux. Le jugement est signifié aux occupants par un commissaire de justice, qui leur donne un délai de 2 mois pour partir. Ce délai est incompressible et ne peut être réduit par le juge, sauf si le juge a expressément supprimé ce délai dans son ordonnance. Étape 6 — Le concours de la force publique. Si les occupants ne partent pas à l'expiration du commandement, vous demandez au préfet le concours de la force publique. Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour répondre, et peut refuser pour des raisons d'ordre public. En cas de refus injustifié, l'État engage sa responsabilité et peut être condamné à vous indemniser (action en responsabilité devant le tribunal administratif). Étape 7 — L'exécution. Le jour de l'expulsion, un commissaire de justice, accompagné des forces de l'ordre et d'un serrurier, procède à l'évacuation des occupants. Leurs effets personnels doivent être inventoriés et conservés pendant une durée légale. Au total, la procédure judiciaire complète dure de 8 mois à plus de 3 ans, selon la juridiction et la complexité du dossier.
Les délais réels en 2026
Les délais théoriques et les délais réels diffèrent considérablement. Voici les durées moyennes constatées en 2026, sur la base des retours de nos partenaires juridiques et des statistiques du Ministère de la Justice. Constat et plainte : 1 à 3 semaines. Ce délai dépend de la disponibilité des commissaires de justice et de l'encombrement des commissariats. En Île-de-France, comptez plutôt 2 à 3 semaines. Dans certains arrondissements parisiens, les commissaires de justice ont des délais d'intervention de 10 à 15 jours. Instruction et audience en référé : 4 à 12 semaines selon la juridiction. Les tribunaux de Paris, Bobigny et Créteil sont particulièrement engorgés, avec des délais d'audiencement pouvant atteindre 3 mois. En province, les délais sont généralement plus courts : 3 à 6 semaines à Lyon, Marseille ou Bordeaux. Commandement de quitter : 2 mois incompressibles après la signification du jugement. Ce délai ne peut être réduit par le juge. Il commence à courir le jour de la signification, pas le jour du jugement. Demande et obtention du concours de la force publique : 2 à 8 mois. C'est souvent l'étape la plus longue et la plus incertaine. Certaines préfectures mettent plus de 6 mois à répondre. Le taux d'octroi du concours de la force publique varie de 50 % à 80 % selon les départements. Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (sauf exceptions pour les squatteurs de domicile depuis la loi Kasbarian). Si votre procédure arrive à cette période, elle est suspendue jusqu'au printemps, ajoutant potentiellement 5 mois au délai total. Délai total moyen constaté : 12 à 24 mois en province, 18 à 36 mois en Île-de-France. Ces chiffres incluent les cas les plus favorables (occupants qui partent d'eux-mêmes après le jugement) et les plus défavorables (appels, contestations, refus préfectoral). La médiane se situe autour de 18 mois.
Le coût réel de la procédure d'expulsion
Le coût d'une procédure d'expulsion se décompose en frais directs (liés à la procédure elle-même) et frais indirects (charges que vous continuez à supporter pendant toute la durée). Cette distinction est essentielle pour évaluer le coût total de la démarche. Frais directs de procédure : — Constat de commissaire de justice : 200 € à 400 €. — Honoraires d'avocat (rédaction de l'assignation, représentation à l'audience) : 1 500 € à 3 500 € pour un référé, 2 500 € à 5 000 € pour une procédure au fond. — Frais de signification (jugement, commandement) : 150 € à 300 € par acte, soit 300 € à 600 € pour deux significations. — Frais de serrurier le jour de l'expulsion : 150 € à 500 €. — Déménagement et garde-meuble des effets des occupants (obligation légale) : 500 € à 2 000 €. — Total des frais directs : 3 000 € à 8 000 € selon la complexité du dossier. Frais indirects supportés pendant la procédure : — Charges de copropriété : 200 € à 500 € par mois en moyenne. — Taxe foncière : 150 € à 400 € par mois selon la commune. — Assurance habitation : 20 € à 50 € par mois. — Perte de loyer (si le bien était destiné à la location) : 500 € à 2 000 € par mois. — Total des frais indirects sur 18 mois : 6 600 € à 17 100 € (hors perte de loyer). Frais de remise en état après récupération du bien : — Nettoyage et débarras : 500 € à 2 000 €. — Réparations et travaux : 5 000 € à 40 000 € selon l'état du bien. — Diagnostics techniques à refaire : 300 € à 800 €. Coût total estimé d'une procédure sur 18 mois : 15 000 € à 65 000 € en incluant la remise en état et la perte de loyer. Sans compter la dépréciation du bien liée aux dégradations et à l'absence d'entretien pendant l'occupation.
La trêve hivernale et ses exceptions
La trêve hivernale est un sujet de préoccupation majeur pour les propriétaires de biens squattés. Cette période, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année, suspend l'exécution des expulsions locatives et fait l'objet de règles spécifiques depuis la loi Kasbarian. Le principe général est posé par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution : pendant la trêve hivernale, aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée, sauf décision contraire du juge. Cette protection a été instaurée pour éviter que des personnes se retrouvent à la rue en plein hiver. L'exception Kasbarian est cependant fondamentale pour les propriétaires victimes de squat. La loi a explicitement prévu que la trêve hivernale ne s'applique pas aux personnes qui se sont introduites dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Autrement dit, si votre logement (résidence principale ou secondaire) est squatté, l'expulsion peut être exécutée même en plein hiver. Cette exception ne s'applique toutefois qu'aux procédures relevant de la violation de domicile au sens pénal. Si le juge a qualifié la situation différemment (occupation sans titre d'un bien vacant, par exemple), la trêve hivernale peut s'appliquer. En pratique, même lorsque l'exception est applicable, les forces de l'ordre et les préfectures font souvent preuve de prudence pendant la période hivernale. Les demandes de concours de la force publique déposées entre novembre et mars sont parfois traitées avec un délai supplémentaire. Pour les propriétaires dont la procédure risque d'être impactée par la trêve hivernale, le rachat du bien constitue une alternative particulièrement pertinente. La vente à Rachat-Squatt n'est soumise à aucune contrainte saisonnière et peut être finalisée en 30 jours, quelle que soit la période de l'année.
L'alternative : vendre votre bien squatté
Face à la longueur, au coût et à l'incertitude de la procédure d'expulsion, de plus en plus de propriétaires font le choix pragmatique de vendre leur bien squatté. Ce choix n'est pas un aveu de faiblesse : c'est une décision rationnelle qui prend en compte l'ensemble des paramètres de la situation. Le rachat par un professionnel comme Rachat-Squatt présente plusieurs avantages décisifs. La rapidité d'abord : vous recevez une offre sous 48 heures et la vente est finalisée en 30 jours, contre 12 à 36 mois pour une procédure judiciaire. La prévisibilité ensuite : l'offre est ferme, le calendrier est défini, il n'y a aucun aléa. La simplicité enfin : vous n'avez aucune démarche à effectuer, aucun frais à avancer, aucune audience à préparer. Certains propriétaires hésitent, pensant qu'ils « perdront » de l'argent en vendant avec une décote. Mais cette décote doit être mise en perspective avec le coût total de la procédure d'expulsion (15 000 à 65 000 € tout compris), la dépréciation du bien pendant la durée de la procédure, et le coût d'opportunité de l'immobilisation de votre capital pendant plusieurs années. Dans de nombreux cas, le calcul montre que la vente immédiate est financièrement équivalente, voire avantageuse, par rapport à une procédure d'expulsion suivie d'une vente du bien libre — surtout si l'on intègre la valeur du temps, la sérénité retrouvée et la possibilité de réinvestir les fonds immédiatement. Que vous choisissiez la procédure d'expulsion ou le rachat, nous sommes là pour vous conseiller gratuitement. Contactez-nous pour une estimation sans engagement et une analyse personnalisée de votre situation.
Questions fréquentes sur la procédure d'expulsion
Les propriétaires confrontés à un squat se posent naturellement de nombreuses questions sur la procédure d'expulsion. Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes, validées par nos partenaires juridiques spécialisés en droit immobilier et en contentieux locatif.
Questions fréquentes
Les délais varient selon la voie choisie. La procédure administrative (loi Kasbarian) peut théoriquement aboutir en quelques jours, mais prend souvent 2 à 8 semaines. La procédure judiciaire classique dure en moyenne 12 à 24 mois en province et 18 à 36 mois en Île-de-France. La trêve hivernale peut ajouter jusqu'à 5 mois supplémentaires.
Le coût direct de la procédure (commissaire de justice, avocat, frais de tribunal, serrurier, déménagement) se situe entre 3 000 € et 8 000 €. Il faut y ajouter les charges, la taxe foncière et l'assurance que vous continuez à payer pendant toute la durée, soit 6 000 à 17 000 € supplémentaires sur 18 mois.
Depuis la loi Kasbarian de 2023, la trêve hivernale ne s'applique plus aux squatteurs occupant un domicile (résidence principale ou secondaire). En revanche, elle s'applique toujours pour les biens qui ne sont pas des domiciles (locaux vacants, commerces, etc.). La trêve court du 1er novembre au 31 mars.
Non, c'est formellement interdit et constitue une infraction pénale. Toute voie de fait (expulsion physique, changement de serrures, coupure de fluides, intimidation) vous expose à des poursuites. Vous devez obligatoirement passer par les voies légales : procédure administrative ou judiciaire.
Oui, le rachat de votre bien squatté par un professionnel comme Rachat-Squatt. Vous recevez une offre ferme sous 48 heures et la vente est finalisée en 30 jours. Aucune procédure à engager, aucun frais à avancer. C'est la solution choisie par les propriétaires qui souhaitent tourner la page rapidement.
Oui, le préfet peut refuser d'accorder le concours de la force publique pour des raisons d'ordre public (risque de troubles, présence de personnes vulnérables). Dans ce cas, l'État engage sa responsabilité et peut être condamné à vous indemniser. Mais cette indemnisation prend du temps et couvre rarement l'intégralité de votre préjudice.
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