Loi Kasbarian anti-squat 2026 : ce qui change
La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668) a profondément modifié le cadre juridique de la lutte contre le squat en France. Sanctions triplées, procédure administrative accélérée, extension de la protection : voici un décryptage complet de ce texte et de son impact réel pour les propriétaires en 2026.
Genèse et objectifs de la loi Kasbarian
La loi Kasbarian trouve son origine dans le constat d'une inadéquation croissante entre les droits des propriétaires et les moyens juridiques à leur disposition pour lutter contre le squat. Portée par le député Guillaume Kasbarian, elle a été adoptée après des mois de débats parlementaires marqués par des positions très tranchées. Avant cette loi, le cadre juridique français était jugé trop protecteur des squatteurs par les associations de propriétaires. L'article 226-4 du Code pénal ne prévoyait qu'un an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende pour la violation de domicile. La procédure administrative d'expulsion était limitée aux résidences principales. La trêve hivernale protégeait indistinctement tous les occupants sans droit ni titre. Les objectifs affichés de la loi étaient clairs : rétablir l'équilibre entre le droit de propriété (garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme) et le droit au logement, en renforçant les sanctions et en accélérant les procédures d'expulsion. Le texte a été promulgué le 27 juillet 2023 et est entré en application immédiatement pour la plupart de ses dispositions. Trois ans après, en 2026, il est possible de mesurer l'impact réel de cette loi sur la situation des propriétaires confrontés au squat. Le bilan est nuancé. Si les sanctions ont été significativement durcies et si la procédure administrative a été étendue, les délais réels d'expulsion restent longs dans de nombreuses juridictions. La loi a néanmoins constitué un progrès indéniable pour les propriétaires, même si elle ne résout pas tous les problèmes.
Les sanctions renforcées : effet dissuasif ou symbolique ?
La loi Kasbarian a considérablement durci les sanctions pénales encourues par les squatteurs. Voici le détail des nouvelles peines et leur impact réel en 2026. Violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) : les peines sont passées de 1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. Ce triplement des sanctions est le mesure la plus emblématique de la loi. Maintien dans le domicile d'autrui : le fait de se maintenir dans le domicile d'autrui après une mise en demeure est puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La loi a supprimé la distinction entre l'introduction (par voie de fait) et le maintien (qui pouvait auparavant être non puni si l'entrée initiale n'était pas frauduleuse). Propagande au squat : la loi a créé un nouveau délit de propagande ou publicité incitant à occuper le bien d'autrui, puni de 3 750 € d'amende. Cette disposition vise les réseaux organisés qui diffusent des « modes d'emploi du squat » sur internet ou les réseaux sociaux. En pratique, l'effet dissuasif de ces sanctions est réel mais limité. Les peines prononcées par les tribunaux sont souvent inférieures aux maximums légaux, et les poursuites pénales restent longues et aléatoires. Les squatteurs les plus déterminés ne sont pas nécessairement découragés par le risque pénal théorique. Pour les propriétaires, ces sanctions renforcées constituent néanmoins un argument supplémentaire dans les procédures civiles d'expulsion et un élément de pression sur les occupants. Combinées à la procédure administrative accélérée, elles améliorent globalement la position juridique des propriétaires.
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La procédure administrative accélérée : mode d'emploi
L'extension de la procédure administrative d'expulsion aux résidences secondaires et aux logements meublés vacants est l'avancée la plus concrète de la loi Kasbarian pour les propriétaires. Avant la loi, seuls les propriétaires de résidences principales pouvaient demander au préfet l'évacuation forcée de leur domicile. Les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants devaient passer par la procédure judiciaire, nettement plus longue. Depuis la loi Kasbarian, tout propriétaire dont le domicile est squatté (résidence principale, résidence secondaire ou logement meublé vacant destiné à l'habitation) peut saisir le préfet pour obtenir une mise en demeure des occupants, suivie d'une évacuation forcée en cas de non-exécution. La procédure se déroule comme suit. Le propriétaire dépose plainte et constitue un dossier comprenant le titre de propriété, le constat de commissaire de justice, les justificatifs de domiciliation et la plainte. Ce dossier est transmis au préfet du département. Le préfet examine le dossier et vérifie que les conditions sont réunies : le bien doit être un « domicile », l'occupation doit être sans droit ni titre, et les pièces justificatives doivent être complètes. S'il est convaincu, il notifie aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai qu'il détermine (en pratique, 24 à 72 heures). Si les occupants ne se conforment pas à la mise en demeure, le préfet fait procéder à l'évacuation forcée par les forces de l'ordre. Cette évacuation peut intervenir même pendant la trêve hivernale pour les squatteurs de domicile (exception introduite par la loi Kasbarian). En 2026, les retours du terrain montrent que cette procédure fonctionne de manière inégale selon les départements. Les préfectures les mieux dotées (Paris, grandes métropoles) traitent les dossiers en 1 à 3 semaines. D'autres préfectures, moins sollicitées ou moins réactives, mettent 1 à 3 mois. Le taux d'acceptation des demandes varie également selon les départements.
La trêve hivernale après Kasbarian
La trêve hivernale, qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars, a été modifiée par la loi Kasbarian. Mais les changements sont plus nuancés qu'il n'y paraît. Ce qui a changé : la trêve hivernale ne s'applique plus aux squatteurs de domicile. Si un squatteur occupe votre résidence principale, secondaire ou un logement meublé vacant, l'expulsion peut être exécutée même en plein hiver. C'est un progrès majeur pour les propriétaires, qui n'ont plus à attendre le printemps pour récupérer leur bien dans ces cas précis. Ce qui n'a pas changé : la trêve hivernale continue de s'appliquer aux squatteurs de biens qui ne sont pas des domiciles. Locaux commerciaux vacants, immeubles non meublés, terrains : pour ces biens, l'expulsion ne peut pas être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf décision contraire du juge pour des motifs exceptionnels. La distinction est donc fondamentale. Si votre bien squatté est qualifié de « domicile » au sens de la loi, la trêve hivernale ne vous concerne pas. Mais si votre bien ne répond pas à cette qualification (et c'est le cas de nombreux biens squattés : logements nus vacants depuis longtemps, locaux commerciaux, immeubles en attente de réhabilitation), la trêve hivernale continue de retarder les expulsions. Cette distinction crée parfois des situations absurdes. Un logement meublé vacant est protégé par l'exception Kasbarian, mais le même logement vidé de ses meubles ne l'est pas. Les avocats spécialisés s'efforcent de qualifier le bien en « domicile » pour bénéficier de l'exception, mais la jurisprudence reste fluctuante. Pour les propriétaires dont le bien ne bénéficie pas de l'exception Kasbarian, le rachat par Rachat-Squatt reste la solution la plus rapide, puisqu'il ne dépend d'aucune saison ni d'aucune trêve.
Impact réel de la loi en 2026 : un bilan nuancé
Trois ans après son entrée en vigueur, quel est le bilan concret de la loi Kasbarian pour les propriétaires confrontés au squat ? Les points positifs sont indéniables. Le renforcement des sanctions a un effet dissuasif mesurable : les cas de squat de résidences principales et secondaires ont diminué de 15 à 20 % selon les estimations du ministère de l'Intérieur. La procédure administrative accélérée a permis l'évacuation rapide de plusieurs centaines de domiciles squattés. L'exception à la trêve hivernale pour les domiciles a supprimé un facteur de blocage majeur. Les limites restent cependant significatives. Les délais judiciaires n'ont pas été raccourcis par la loi : l'encombrement des tribunaux est un problème structurel que la loi Kasbarian ne traite pas. La procédure administrative ne couvre pas tous les types de biens, laissant de côté les locaux commerciaux, les immeubles nus et les terrains. L'application de la loi varie considérablement d'un département à l'autre, créant des disparités de traitement entre propriétaires. Enfin, la loi n'a pas résolu le problème fondamental : même avec une procédure accélérée, l'expulsion d'un squatteur reste un processus long, coûteux et incertain. Les propriétaires qui souhaitent une solution immédiate et prévisible continuent de se tourner vers le rachat. Chez Rachat-Squatt, nous conseillons nos clients sur l'ensemble de leurs options, y compris les nouvelles possibilités ouvertes par la loi Kasbarian. Notre estimation gratuite vous permet de comparer objectivement les différentes voies et de choisir celle qui correspond le mieux à votre situation.
Questions fréquentes
La loi Kasbarian triple les peines pour violation de domicile (3 ans et 45 000 €), étend la procédure administrative d'expulsion aux résidences secondaires et logements meublés vacants, exclut les squatteurs de domicile de la trêve hivernale, et crée un délit de propagande au squat.
Elle fonctionne de manière inégale selon les départements. Les préfectures les mieux dotées traitent les dossiers en 1 à 3 semaines. D'autres mettent 1 à 3 mois. Le taux d'acceptation varie aussi : certains préfets refusent si la qualification de domicile n'est pas clairement établie.
Partiellement. Les sanctions pénales renforcées s'appliquent à tous les biens. Mais la procédure administrative accélérée et l'exception à la trêve hivernale ne concernent que les domiciles. Les locaux commerciaux purs doivent toujours passer par la voie judiciaire classique.
Elle ne s'applique plus aux squatteurs de domicile (résidence principale, secondaire, logement meublé vacant). Mais elle continue de s'appliquer aux squatteurs de biens qui ne sont pas des domiciles : locaux commerciaux, immeubles nus, terrains.
Selon les estimations du ministère de l'Intérieur, les squats de résidences principales et secondaires ont diminué de 15 à 20 % depuis 2023. Cependant, les délais judiciaires restent longs et la loi n'a pas résolu le problème structurel d'engorgement des tribunaux.
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