Premiers réflexes : que faire dans les premières heures
Vous venez de découvrir que votre appartement est occupé par des inconnus. Le choc est immense, la colère légitime. Mais les premières heures sont cruciales et vos décisions vont conditionner toute la suite. Si le squat date de moins de 48 heures, appelez immédiatement le 17 (police secours). Dans ce cas de figure, les forces de l'ordre peuvent intervenir directement pour expulser les occupants sans décision de justice préalable. Il s'agit d'un flagrant délit de violation de domicile. Vous devrez prouver que l'occupation est récente : témoignage de voisins, relevé de compteur, horodatage de votre dernière visite. Si le squat date de plus de 48 heures, ou si vous ne pouvez pas prouver sa date de début, la procédure sera plus longue. Voici ce que vous devez faire immédiatement : contactez un commissaire de justice pour faire constater l'occupation par un procès-verbal officiel. Rendez-vous au commissariat le plus proche pour déposer plainte. Prévenez votre assureur habitation. Si vous êtes en copropriété, informez le syndic. Ne restez pas seul face à cette situation. Contactez un professionnel — avocat spécialisé ou société de rachat comme Rachat-Squatt — pour évaluer vos options dès les premiers jours.
Ce qu'il ne faut surtout pas faire
Dans l'urgence et sous le coup de l'émotion, certains propriétaires commettent des erreurs qui peuvent avoir des conséquences juridiques graves et compromettre leurs chances de récupérer leur bien. Ne tentez jamais d'expulser les occupants par la force. Même si vous êtes chez vous, même si la situation est injuste, toute tentative d'expulsion forcée constitue une infraction pénale. Vous risquez des poursuites pour violation de domicile — oui, le domicile des squatteurs est protégé par la loi, aussi absurde que cela puisse paraître. Ne coupez pas les fluides. Couper l'eau, l'électricité ou le gaz est interdit et constitue un délit. Cela s'apparente à des manœuvres d'intimidation qui peuvent être sanctionnées pénalement et vous exposer à des dommages et intérêts. Ne changez pas les serrures. Même si les squatteurs sont temporairement absents, changer les serrures est assimilé à une expulsion forcée et vous expose aux mêmes sanctions. Ne menacez pas les occupants. Toute menace verbale ou écrite peut être retenue contre vous et affaiblir considérablement votre position devant le tribunal. Ne négociez pas de « dédommagement » pour qu'ils partent. Certains squatteurs organisés tentent de monnayer leur départ. Céder à ce chantage encourage la pratique et ne garantit nullement qu'ils ne reviendront pas.
La procédure immédiate à engager
Une fois le constat établi et la plainte déposée, vous devez choisir entre deux voies procédurales. La voie administrative est la plus rapide quand elle est applicable. Depuis la loi Kasbarian, vous pouvez demander au préfet d'ordonner l'évacuation forcée de votre logement. La demande doit être accompagnée de la preuve de votre propriété, du constat d'huissier et du récépissé de plainte. Le préfet met alors en demeure les occupants de quitter les lieux sous 24 heures. La voie judiciaire est la procédure classique. Votre avocat saisit le tribunal judiciaire en référé pour obtenir une ordonnance d'expulsion. L'audience est généralement fixée sous un à trois mois. Le juge ordonne l'expulsion assortie d'un délai de deux mois. Dans les deux cas, si les occupants ne partent pas volontairement, le concours de la force publique devra être demandé au préfet. C'est souvent à ce stade que les délais s'allongent considérablement. Quelle que soit la voie choisie, conservez précieusement tous les documents : courriers recommandés avec accusés de réception, procès-verbaux d'huissier, récépissé de plainte, justificatifs de charges payées pendant l'occupation. Chaque pièce renforce votre dossier.
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Vos droits de propriétaire
En tant que propriétaire d'un bien squatté, vous conservez l'intégralité de vos droits sur le bien. Le squat ne crée aucun droit au profit des occupants. Vous conservez le droit de vendre votre bien, même en état d'occupation illicite. Vous conservez le droit d'engager toutes les procédures judiciaires nécessaires. Vous conservez le droit de demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi. La Constitution française garantit le droit de propriété comme un droit fondamental. L'article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ». En cas de refus prolongé du concours de la force publique par le préfet, vous pouvez engager la responsabilité de l'État devant le tribunal administratif et obtenir une indemnisation couvrant le préjudice de jouissance, les charges payées et le préjudice moral.
L'option rachat : une solution rapide
Si la procédure s'enlise, si les délais vous semblent insurmontables ou si vous avez besoin de liquidités rapidement, le rachat de votre appartement squatté constitue une alternative concrète et immédiate. Le principe est simple : vous vendez votre bien en l'état, avec l'occupation en cours, à un acquéreur spécialisé comme Rachat-Squatt. L'acquéreur prend en charge la totalité de la situation : procédure d'expulsion, remise en état, gestion locative ou revente. L'offre que nous vous proposons tient compte de la décote liée à l'occupation, mais elle vous garantit un prix ferme, un calendrier maîtrisé et une libération totale de vos obligations. La vente se fait chez notaire, dans les mêmes conditions de sécurité que toute transaction immobilière classique. Pour de nombreux propriétaires, cette solution représente le meilleur compromis entre le prix obtenu et la rapidité de la résolution. Plutôt que de continuer à payer des charges pendant des mois ou des années dans l'attente d'une expulsion incertaine, ils choisissent de percevoir un montant connu et de tourner la page.
Questions fréquentes
Les squatteurs ont-ils des droits sur mon appartement ? Non. Les squatteurs n'acquièrent aucun droit sur votre bien, quelle que soit la durée de l'occupation. Ils ne peuvent pas invoquer la prescription acquisitive (qui nécessite 30 ans d'occupation continue, paisible et de bonne foi). Puis-je demander des dommages et intérêts aux squatteurs ? Oui, vous pouvez demander au tribunal civil des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, les dégradations et les charges payées pendant l'occupation. Cependant, le recouvrement effectif de ces sommes auprès de squatteurs souvent insolvables est rarement possible. Mon assurance couvre-t-elle les dégradations ? La plupart des contrats d'assurance habitation ne couvrent pas les dégradations causées par les squatteurs. Vérifiez les conditions de votre contrat et contactez votre assureur dès la découverte du squat. Combien de temps prend un rachat par Rachat-Squatt ? De votre premier appel à la signature chez le notaire, comptez en moyenne 20 à 30 jours. L'offre ferme vous est communiquée sous 48 heures.
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L'équipe Rachat-Squatt
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