Étape 1 : Constat du squat
La toute première action consiste à faire constater officiellement l'occupation illicite de votre bien. Pour cela, vous devez mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui se rendra sur place. Le commissaire de justice établira un procès-verbal de constat décrivant précisément la situation : état visible du bien depuis l'extérieur, signes d'occupation (lumières, courrier, rideaux, bruits), identité des occupants si elle peut être établie, état des serrures (changées ou forcées). Ce document est la pierre angulaire de votre dossier. Sans lui, la procédure est considérablement fragilisée. Le coût d'un constat d'huissier varie de 200 à 400 euros selon la complexité et la localisation. Parallèlement au constat, nous vous recommandons de rassembler toutes les preuves de votre propriété : titre de propriété, dernière taxe foncière à votre nom, factures d'énergie, attestation d'assurance. Délai indicatif : 1 à 2 semaines pour obtenir le rendez-vous et le procès-verbal.
Étape 2 : Dépôt de plainte
Le dépôt de plainte est une étape essentielle, à la fois pour déclencher l'action pénale et pour renforcer votre dossier civil. Vous pouvez déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie la plus proche du bien squatté. Depuis la loi Kasbarian, les forces de l'ordre sont mieux formées à accueillir ce type de plaintes. Si le commissariat refuse de prendre votre plainte — ce qui ne devrait plus arriver mais reste possible —, vous pouvez l'adresser directement au procureur de la République par courrier recommandé. La plainte est généralement déposée pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Les peines encourues sont de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende depuis la loi Kasbarian. Si le squat date de moins de 48 heures et que vous pouvez le prouver, vous êtes dans le cadre du flagrant délit. Les forces de l'ordre peuvent alors intervenir immédiatement pour expulser les occupants, sans décision de justice préalable. C'est pourquoi il est crucial d'agir dans les heures qui suivent la découverte d'un squat. Coût : gratuit. Délai indicatif : immédiat pour le dépôt, 2 à 6 mois pour l'instruction pénale.
Étape 3 : Mise en demeure
Avant d'engager la procédure judiciaire proprement dite, il est d'usage d'adresser une mise en demeure aux occupants. Cette étape, bien que parfois considérée comme une formalité, démontre votre volonté de résoudre le conflit et sera appréciée par le juge. La mise en demeure est envoyée par le commissaire de justice ou par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse du bien squatté. Elle somme les occupants de quitter les lieux dans un délai déterminé, généralement quinze jours à un mois. Dans l'immense majorité des cas, la mise en demeure reste sans effet. Les squatteurs ne quittent pratiquement jamais les lieux volontairement à ce stade. Cependant, elle constitue une pièce importante du dossier judiciaire, attestant que vous avez tenté une résolution amiable avant de saisir le tribunal. Coût : 100 à 200 euros si envoyée par huissier. Délai indicatif : 15 jours à 1 mois de délai accordé aux occupants.
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Étape 4 : Requête judiciaire
L'étape suivante est la saisine du tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d'expulsion. Cette démarche nécessite le recours à un avocat, obligatoire devant le tribunal judiciaire. Votre avocat prépare une assignation en expulsion qui est signifiée aux occupants par commissaire de justice. L'assignation décrit la situation, expose vos droits de propriétaire et demande au tribunal d'ordonner l'expulsion des occupants, généralement assortie d'une astreinte financière par jour de retard. Le tribunal peut être saisi en référé (procédure d'urgence) ou au fond (procédure classique). Le référé est plus rapide mais le juge peut estimer que la situation ne présente pas le caractère d'urgence requis et renvoyer au fond. En référé, l'audience est généralement fixée dans un délai de un à trois mois. Au fond, le délai peut atteindre quatre à huit mois, voire davantage dans les juridictions les plus engorgées comme Paris ou Bobigny. Coût : 2 000 à 5 000 euros d'honoraires d'avocat, plus 200 à 400 euros de frais de signification. Délai indicatif : 1 à 8 mois selon la procédure et la juridiction.
Étape 5 : Décision du tribunal
Le jour de l'audience, le juge entend les arguments des deux parties. Dans la majorité des cas, les squatteurs ne se présentent pas ou ne sont pas représentés par un avocat, ce qui simplifie la décision. Le tribunal rend une ordonnance ou un jugement d'expulsion, généralement assorti d'un délai de départ volontaire de deux mois. Ce délai est incompressible : même si le jugement est prononcé immédiatement, les occupants disposent de ce délai légal pour quitter les lieux. Les occupants peuvent demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires, pouvant aller de trois mois à trois ans dans les cas les plus extrêmes. Cette possibilité, prévue par l'article L. 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, est cependant plus rarement accordée aux squatteurs qu'aux locataires en difficulté. Le jugement peut faire l'objet d'un appel dans un délai d'un mois, ce qui suspend l'exécution sauf si le juge a ordonné l'exécution provisoire. L'appel ajoute typiquement six à douze mois au calendrier. Coût : inclus dans les honoraires d'avocat. Délai indicatif : 2 à 4 semaines pour le délibéré, puis 2 mois de délai de départ volontaire.
Étape 6 : Exécution de la décision
Si les occupants ne quittent pas les lieux à l'expiration du délai, vous devez faire exécuter le jugement. Le commissaire de justice se rend sur place et signifie un commandement de quitter les lieux. Si les occupants refusent toujours de partir, vous devez demander le concours de la force publique auprès du préfet. Cette demande est adressée par le commissaire de justice. Le préfet dispose d'un délai de deux mois pour répondre. En cas de refus du concours de la force publique — ce qui arrive régulièrement pour des motifs d'ordre public —, vous pouvez engager la responsabilité de l'État et demander une indemnisation au tribunal administratif. Le montant de l'indemnisation couvre les charges et le préjudice de jouissance subis pendant la période de retard. Lorsque le concours de la force publique est accordé, l'expulsion est réalisée par les forces de l'ordre, en présence du commissaire de justice et d'un serrurier. Les biens des occupants sont inventoriés et entreposés. Attention : la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) interdit l'exécution des expulsions, sauf pour les squatteurs entrés par voie de fait dans un domicile. Cette exception, introduite par la loi Kasbarian, n'est pas toujours appliquée uniformément. Coût : 500 à 1 500 euros de frais d'huissier et de serrurier. Délai indicatif : 2 à 6 mois supplémentaires.
FAQ sur les délais
Quel est le délai total de la procédure d'expulsion ? Le délai total, de la découverte du squat à la récupération effective du bien, est en moyenne de 12 à 24 mois. Dans les cas les plus favorables (squat récent, pas d'appel, concours de la force publique rapide), il peut descendre à 6-8 mois. Dans les cas les plus défavorables (squat ancien, appels, trêve hivernale, refus du concours), il peut dépasser 36 mois. La procédure coûte-t-elle cher ? Le coût total de la procédure se situe généralement entre 3 000 et 8 000 euros, auxquels s'ajoutent les charges courantes du bien pendant toute la durée de la procédure. Peut-on accélérer la procédure ? La procédure administrative (demande d'évacuation au préfet) est plus rapide mais soumise à des conditions strictes. Le référé est plus rapide que l'assignation au fond. Au-delà de ces options procédurales, le rachat du bien constitue la solution la plus rapide puisqu'elle ne dépend d'aucun calendrier judiciaire. Que se passe-t-il si le squatteur fait appel ? L'appel suspend l'exécution du jugement sauf si l'exécution provisoire a été ordonnée. La cour d'appel statue généralement dans un délai de 6 à 12 mois.
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