Rappel de la loi Kasbarian
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian » ou « loi anti-squat », constitue la réforme la plus ambitieuse en matière de lutte contre l'occupation illicite de logements depuis une décennie. Portée par le député Guillaume Kasbarian, elle modifie plusieurs articles du Code pénal et du Code des procédures civiles d'exécution. L'objectif affiché est triple : dissuader les squatteurs par des sanctions plus lourdes, accélérer les procédures d'évacuation et mieux protéger le droit de propriété garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. En 2026, après plus de deux ans d'application, nous disposons désormais d'un recul suffisant pour analyser l'impact réel de cette loi sur le quotidien des propriétaires. Les résultats sont contrastés : si le texte a incontestablement renforcé l'arsenal juridique disponible, son application sur le terrain reste inégale d'une juridiction à l'autre.
La procédure accélérée
L'un des apports majeurs de la loi Kasbarian est l'extension de la procédure d'évacuation forcée à l'ensemble des locaux d'habitation, et non plus aux seuls domiciles principaux. Concrètement, si votre résidence secondaire, votre logement vacant en attente de location ou même un local en cours de rénovation est squatté, vous pouvez désormais demander au préfet d'ordonner l'évacuation. La procédure se déroule ainsi : vous déposez plainte, puis adressez une demande d'évacuation au préfet accompagnée de la preuve de votre propriété et du constat d'occupation illicite. Le préfet dispose alors d'un délai de 48 heures pour mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Ceux-ci disposent ensuite d'un délai de 24 heures minimum pour évacuer. En pratique, cette procédure administrative est plus rapide que la voie judiciaire classique, mais elle reste soumise à des conditions strictes. Il faut notamment que le bien constitue un « domicile » au sens de la loi — ce qui exclut certaines catégories de locaux. De plus, le préfet conserve un pouvoir d'appréciation et peut refuser d'intervenir pour des motifs d'ordre public, notamment en présence de familles avec enfants en bas âge.
Sanctions renforcées
La loi Kasbarian a considérablement alourdi les sanctions applicables aux squatteurs. L'introduction et le maintien dans un local d'habitation d'autrui sont désormais punis de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende, contre un an et 15 000 euros précédemment. Le triplement des peines envoie un signal fort. La propagande ou la publicité en faveur du squat — par exemple, la diffusion de guides pratiques expliquant comment s'introduire dans un logement — est également sanctionnée. Cette disposition vise les réseaux organisés qui facilitent l'occupation illicite. Par ailleurs, la loi étend la notion de violation de domicile aux résidences secondaires et aux locaux meublés temporairement inoccupés. Auparavant, seule l'occupation de la résidence principale était qualifiée de violation de domicile au sens du Code pénal. Cependant, il est important de nuancer : les peines prononcées par les tribunaux restent en pratique bien en deçà des maxima légaux. Les condamnations à de la prison ferme pour squat demeurent exceptionnelles. L'effet dissuasif de la loi repose davantage sur l'accélération des procédures que sur la sévérité effective des sanctions.
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Impact concret pour les propriétaires
Après deux ans d'application, quel bilan peut-on dresser pour les propriétaires de biens squattés ? Du côté positif, les délais de la procédure administrative ont effectivement diminué dans les départements où les préfectures jouent le jeu. En Île-de-France, certains dossiers d'évacuation administrative sont traités en quelques semaines, contre plusieurs mois auparavant. La loi a également facilité le dépôt de plainte. Les commissariats sont désormais mieux formés et acceptent plus systématiquement les plaintes pour squat, alors qu'ils avaient tendance à les décourager. Du côté des limites, la procédure judiciaire classique — celle que la majorité des propriétaires doivent emprunter — n'a pas été significativement accélérée. Les tribunaux restent engorgés, la trêve hivernale continue de s'appliquer, et les délais d'exécution du concours de la force publique demeurent longs. Pour les propriétaires en situation d'urgence financière — ceux qui continuent à rembourser un crédit tout en étant privés de leur bien — la loi Kasbarian ne suffit pas à résoudre le problème. C'est pourquoi le rachat reste une alternative pertinente, qui permet de débloquer la situation en quelques semaines sans dépendre du calendrier judiciaire.
Cas pratiques
Cas n° 1 : Résidence secondaire squattée en région parisienne M. et Mme D. possèdent une maison à Melun qu'ils utilisent comme résidence secondaire. Pendant un séjour prolongé à l'étranger, la maison est squattée. Grâce à la loi Kasbarian, ils déposent plainte et demandent au préfet une évacuation forcée. La demande est acceptée et les occupants sont évacués sous trois semaines. Bilan positif : la procédure administrative a fonctionné. Cas n° 2 : Appartement parisien en attente de travaux Mme L. possède un studio à Paris 18e, vide entre deux locataires. Le bien est squatté depuis huit mois quand elle s'en aperçoit. La procédure administrative est refusée par la préfecture en raison de la présence d'un enfant mineur. Elle doit engager une procédure judiciaire classique. Après douze mois de procédure et 4 500 euros de frais d'avocat, le jugement d'expulsion est prononcé mais l'exécution est suspendue par la trêve hivernale. Elle choisit finalement de vendre le bien à Rachat-Squatt. Cas n° 3 : Immeuble de rapport à Marseille Un investisseur possède un immeuble de trois lots dont deux sont squattés simultanément. La loi Kasbarian permet d'engager les procédures en parallèle, mais les délais restent liés à l'engorgement du tribunal judiciaire de Marseille. Le rachat de l'immeuble entier lui permet de récupérer une partie significative de son investissement en trente jours.
Questions fréquentes
La loi Kasbarian s'applique-t-elle aux résidences secondaires ? Oui. C'est l'un des apports majeurs de la loi : la protection est étendue à tous les locaux d'habitation, y compris les résidences secondaires et les logements temporairement vacants. La trêve hivernale s'applique-t-elle encore ? Oui, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) s'applique toujours pour l'exécution des décisions d'expulsion. En revanche, elle ne s'applique pas à la procédure administrative d'évacuation forcée pour les squatteurs qui ne bénéficient pas de la protection accordée aux locataires. Combien coûte la procédure sous Kasbarian ? La procédure administrative est gratuite. Si vous devez passer par la voie judiciaire, comptez 3 000 à 6 000 euros de frais d'avocat et d'huissier. La loi fonctionne-t-elle partout de la même façon ? Non. L'application de la loi varie considérablement selon les préfectures et les tribunaux. En Île-de-France, les préfectures sont sollicitées en masse et les délais de traitement s'allongent. En province, les résultats sont souvent plus rapides. Que faire si la procédure administrative est refusée ? Vous pouvez contester la décision du préfet devant le tribunal administratif, ou vous tourner vers la procédure judiciaire classique. Le rachat de votre bien constitue une troisième voie, indépendante du calendrier administratif et judiciaire.
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