Vos droits fondamentaux de propriétaire
Le droit de propriété est l'un des droits les plus solidement protégés par le droit français. L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 le qualifie de « droit inviolable et sacré ». L'article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». En tant que propriétaire d'un bien squatté, vous conservez l'intégralité de vos prérogatives. Le squat ne crée aucun droit au profit des occupants. Contrairement à un locataire protégé par un bail, le squatteur n'a aucun titre juridique à occuper les lieux. Vous conservez le droit de disposer de votre bien : le vendre, le donner, le léguer. Vous conservez le droit d'en percevoir les fruits : si le bien était loué, vous pouvez réclamer une indemnité d'occupation. Vous conservez le droit d'agir en justice pour récupérer la jouissance de votre bien. Le Conseil constitutionnel a rappelé à plusieurs reprises que le droit de propriété ne saurait être limité de manière disproportionnée, même pour des motifs de solidarité ou de protection du logement. C'est ce fondement qui sous-tend toutes les procédures d'expulsion.
Ce que vous pouvez faire
La loi vous offre plusieurs recours, que vous pouvez engager simultanément pour maximiser vos chances. Vous pouvez déposer plainte pour violation de domicile auprès du commissariat, de la gendarmerie ou directement auprès du procureur de la République. Cette plainte déclenche une enquête pénale et peut aboutir à la condamnation des squatteurs. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d'expulsion. Cette voie civile est la plus courante et aboutit dans l'immense majorité des cas à un jugement favorable au propriétaire. Vous pouvez demander au préfet l'évacuation forcée du logement, dans les conditions prévues par la loi Kasbarian. Cette voie administrative est la plus rapide lorsqu'elle est applicable. Vous pouvez mandater un commissaire de justice pour faire constater l'occupation, signifier les actes et procéder à l'exécution du jugement. Le commissaire de justice est votre bras armé juridique tout au long de la procédure. Vous pouvez vendre votre bien en l'état d'occupation. La loi ne vous interdit nullement de disposer de votre propriété, même si elle est occupée illicitement. Enfin, vous pouvez demander des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, des dégradations et des charges payées pendant l'occupation.
Ce qui est strictement interdit
Si la loi protège votre droit de propriété, elle encadre aussi strictement les moyens que vous pouvez utiliser pour récupérer votre bien. Certaines actions, bien que compréhensibles humainement, sont des infractions pénales. L'expulsion par la force est le premier interdit. Vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement pour en déloger les occupants, même si vous êtes propriétaire, même si le squat est évident. L'article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende le fait de forcer un occupant à quitter les lieux « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ». Couper les fluides est interdit. L'eau, l'électricité et le gaz sont considérés comme des éléments essentiels du logement. Leur coupure intentionnelle est assimilée à des manœuvres d'expulsion forcée. Changer les serrures en l'absence des occupants est interdit. Même si les squatteurs sont temporairement sortis, vous ne pouvez pas profiter de leur absence pour les empêcher de rentrer. Menacer ou harceler les occupants est interdit. Toute forme de pression psychologique peut être qualifiée de harcèlement et vous exposer à des poursuites. Ces interdictions peuvent sembler injustes — et beaucoup de propriétaires les ressentent comme telles —, mais les respecter est essentiel pour préserver votre crédibilité devant le tribunal.
Votre bien est squatté ?
Estimez sa valeur en 2 minutes. Résultat immédiat, gratuit et sans engagement.
La procédure civile : obtenir l'expulsion
La voie civile est la procédure la plus utilisée pour obtenir l'expulsion d'un squatteur. Elle se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. L'action est généralement engagée en référé, c'est-à-dire en procédure d'urgence. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion s'il constate une voie de fait (occupation sans droit ni titre). L'audience est fixée dans un délai de un à trois mois selon les juridictions. Le jugement ordonne l'expulsion, généralement assortie d'un délai de départ volontaire de deux mois et d'une astreinte par jour de retard. L'astreinte est rarement recouvrée en pratique, les squatteurs étant souvent insolvables. L'exécution du jugement passe par le commissaire de justice, qui signifie le commandement de quitter les lieux puis, si nécessaire, demande le concours de la force publique au préfet. Le principal avantage de la voie civile est sa fiabilité : le juge donne presque toujours raison au propriétaire. Son principal inconvénient est sa lenteur, liée à l'engorgement des tribunaux et aux délais d'exécution.
La procédure pénale : sanctionner les squatteurs
La voie pénale vise à sanctionner les squatteurs pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Les peines encourues sont de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende depuis la loi Kasbarian. La plainte déclenche une enquête de police. Si le squat date de moins de 48 heures, la flagrance permet une intervention immédiate. Au-delà, l'enquête suit son cours normal. Le procureur peut engager des poursuites devant le tribunal correctionnel. En cas de condamnation, le tribunal peut ordonner l'expulsion comme peine complémentaire, ce qui accélère la procédure. Cependant, la voie pénale présente des limites. Les parquets sont surchargés et les plaintes pour squat ne sont pas toujours traitées en priorité. Les classements sans suite sont fréquents. Les condamnations sont généralement légères (amendes avec sursis, rappel à la loi). Notre recommandation : engagez systématiquement la voie pénale (plainte) en parallèle de la voie civile (action en expulsion). La plainte renforce votre dossier civil et peut, dans certains cas, accélérer le dénouement.
Questions fréquentes
Un squatteur peut-il devenir propriétaire par prescription ? En théorie, la prescription acquisitive permet de devenir propriétaire après 30 ans d'occupation continue, paisible, publique et non équivoque. En pratique, un squatteur ne peut jamais remplir ces conditions car l'occupation par voie de fait n'est ni paisible ni de bonne foi. Ai-je droit à une indemnité si le préfet refuse le concours de la force publique ? Oui. Si le préfet ne répond pas dans les deux mois ou refuse le concours, vous pouvez engager la responsabilité de l'État devant le tribunal administratif. L'indemnisation couvre le préjudice de jouissance, les charges et le préjudice moral. Le squatteur a-t-il droit au maintien dans les lieux pendant la trêve hivernale ? La loi Kasbarian prévoit une exception : les squatteurs entrés par voie de fait ne bénéficient pas de la trêve hivernale pour les évacuations administratives. Pour les expulsions judiciaires, l'application de cette exception reste variable selon les juridictions. Puis-je mandater quelqu'un pour gérer la procédure à ma place ? Oui. Vous pouvez donner procuration à un avocat ou à un proche pour gérer l'ensemble de la procédure en votre nom. C'est particulièrement utile si vous êtes éloigné géographiquement. Le rachat de votre bien à Rachat-Squatt est une autre forme de délégation : nous prenons en charge l'intégralité de la situation. Quels dommages et intérêts puis-je obtenir ? Vous pouvez réclamer une indemnité d'occupation (loyer théorique du bien), le remboursement des charges payées pendant l'occupation, les frais de remise en état et un préjudice moral. Le recouvrement effectif reste difficile en raison de l'insolvabilité fréquente des squatteurs.
À lire également
L'équipe Rachat-Squatt
Experts en rachat de biens immobiliers squattés, nous accompagnons les propriétaires dans toute la France avec une approche humaine et transparente.
En savoir plus →
