Le cas typique : découvrir un squat dans une succession
Le scénario est malheureusement fréquent. Un parent décède, laissant un appartement ou une maison inoccupé. Entre le décès et le règlement de la succession — une période qui peut durer plusieurs mois, parfois plus d'un an —, le logement vide attire l'attention de squatteurs. Lorsque les héritiers découvrent l'occupation, le choc est double. Au deuil s'ajoute un problème juridique et financier complexe, souvent découvert au moment le moins opportun : la succession est en cours, les relations entre héritiers peuvent être tendues, et personne n'est vraiment préparé à gérer cette situation. Les biens les plus vulnérables sont les logements de personnes âgées décédées en maison de retraite ou à l'hôpital, les résidences secondaires ou les logements vacants dans des quartiers à forte demande locative. Les squatteurs ciblent ces biens en surveillant les signes de vacance : volets fermés en permanence, courrier accumulé, absence de nom sur la boîte aux lettres. La première étape est de réagir rapidement. Plus le squat est ancien, plus la décote sera importante et plus la procédure sera longue. Même si vous êtes en pleine gestion de succession, ne remettez pas ce problème à plus tard.
Les responsabilités de l'héritier
En tant qu'héritier, vous devenez propriétaire du bien dès le décès, même si la succession n'est pas encore réglée. Cette propriété emporte des responsabilités immédiates. Vous êtes responsable de l'entretien du bien et de sa sécurisation. Si le bien présente un danger pour les occupants ou pour les tiers (risque d'incendie, installation électrique dangereuse), votre responsabilité civile peut être engagée. Vous êtes redevable des charges de copropriété à compter du décès. Le syndic peut exiger le paiement des charges auprès de la succession, et en cas de non-paiement, engager des poursuites contre les héritiers. Vous êtes redevable de la taxe foncière. L'administration fiscale ne suspend pas la taxation en cas de squat. Le bien continue d'être imposé normalement. En cas d'indivision — lorsqu'il y a plusieurs héritiers —, toute décision concernant le bien (engager une procédure, vendre) nécessite l'accord de la majorité des deux tiers des droits indivis, ou l'unanimité pour la vente. Ce double blocage — indivision plus squat — complique considérablement la situation.
Charges et impôts : ce que vous devez payer
Le coût d'un bien squatté en succession est souvent sous-estimé par les héritiers. Voici ce que vous devez anticiper. Les charges de copropriété continuent à courir normalement. Si le défunt avait déjà des arriérés de charges, ceux-ci s'ajoutent à la dette de la succession. Les charges courantes (entretien, ascenseur, gardiennage) comme les charges exceptionnelles (travaux votés en assemblée générale) sont dues. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, c'est-à-dire la succession. Son montant peut être significatif, surtout dans les grandes villes. Les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien au jour du décès. Bonne nouvelle relative : si le bien est squatté au moment du décès, sa valeur peut être diminuée de la décote liée à l'occupation, ce qui réduit les droits de succession à payer. Demandez à votre notaire de prendre en compte cette situation. L'assurance habitation doit être maintenue pour couvrir les risques liés au bien. Certains assureurs exigent d'être informés de la situation de squat, sous peine de déchéance de garantie. Au total, le maintien d'un bien squatté en succession peut coûter 5 000 à 15 000 euros par an, sans aucun revenu en contrepartie.
Votre bien est squatté ?
Estimez sa valeur en 2 minutes. Résultat immédiat, gratuit et sans engagement.
L'option rachat : débloquer la succession
Le rachat du bien squatté par un acquéreur spécialisé comme Rachat-Squatt présente des avantages spécifiques dans le cadre d'une succession. Premier avantage : la rapidité. Le produit de la vente est disponible en 30 jours maximum, permettant de régler les droits de succession et de distribuer les parts aux héritiers. Deuxième avantage : la simplification. Au lieu de gérer simultanément une succession complexe et une procédure d'expulsion, les héritiers n'ont qu'une seule démarche à effectuer. Le notaire en charge de la succession coordonne la vente avec le notaire de l'acquéreur. Troisième avantage : l'arrêt des charges. Dès la signature de l'acte de vente, les charges de copropriété, la taxe foncière et l'assurance ne sont plus à la charge des héritiers. L'économie réalisée compense partiellement la décote. Quatrième avantage : la paix familiale. Dans les successions difficiles, le maintien d'un bien squatté est souvent source de tensions entre héritiers. La vente permet de clore le dossier et de répartir le produit équitablement.
Quand l'indivision complique le squat
La situation la plus complexe est celle où le bien squatté fait partie d'une indivision entre plusieurs héritiers qui ne sont pas d'accord sur la marche à suivre. Pour vendre le bien, l'unanimité des indivisaires est requise. Si un seul héritier s'y oppose, la vente amiable est bloquée. Dans ce cas, il est possible de saisir le tribunal pour demander l'autorisation de vendre, mais cette procédure ajoute des mois de délai. Pour engager une procédure d'expulsion, la majorité des deux tiers des droits indivis suffit en théorie. En pratique, les tribunaux exigent souvent que tous les indivisaires soient partie à la procédure, ce qui complique les choses. Une alternative intéressante est le rachat de parts. Si un héritier souhaite vendre sa part du bien squatté, il peut la céder aux autres indivisaires ou à un tiers. Rachat-Squatt peut racheter les parts individuelles des héritiers qui souhaitent sortir de l'indivision, même sans l'accord des autres. Dans tous les cas, l'intervention d'un notaire et souvent d'un avocat spécialisé en droit des successions est indispensable pour sécuriser les démarches et protéger les droits de chaque héritier.
Questions fréquentes
Puis-je refuser l'héritage d'un bien squatté ? Oui. Vous avez quatre mois à compter de la connaissance du décès pour accepter, refuser ou accepter sous bénéfice d'inventaire. Le refus vous décharge de toute obligation liée au bien, mais aussi de tout droit sur la succession. Les droits de succession tiennent-ils compte du squat ? Oui, si vous le demandez. La valeur déclarée aux impôts peut tenir compte de la décote liée à l'occupation illicite. Fournissez au notaire le constat d'huissier et la plainte pour justifier la minoration. Qui paie les frais de procédure en indivision ? Les frais sont répartis entre les indivisaires au prorata de leurs droits dans l'indivision. Cependant, l'héritier qui a engagé les frais peut demander le remboursement de sa quote-part aux autres indivisaires. Combien de temps pour vendre un bien squatté en succession ? Avec Rachat-Squatt, le délai est le même que pour toute vente de bien squatté : 20 à 30 jours entre l'acceptation de l'offre et la signature notaire. La coordination avec le notaire de succession peut ajouter une à deux semaines.
À lire également
L'équipe Rachat-Squatt
Experts en rachat de biens immobiliers squattés, nous accompagnons les propriétaires dans toute la France avec une approche humaine et transparente.
En savoir plus →
